Kira Tespit Davası – TBK Madde 344/3
TBK m. 344/3:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü haizdir.
Uygulamada yerleşik olarak “kira tespit davası” şeklinde tabir edilen davanın dayanağı olan hüküm TBK m. 344/3’tür.
TBK m. 344/3 belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaktadır.
TBK m. 344/3’te geçen 5 yıllık süre, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artışına getirdiği TÜFE sınırlaması sebebiyle, zaman geçtikçe kira bedelinin emsal kira bedellerine göre çok düşük hale gelmesi riski ve kira süresinin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirememesi kuralı da gözetilerek getirilen bir denge mekanizmasıdır.
Kira Tespit Davasının Özellikleri
Yerleşik Yargıtay kararlarında da kabul edildiği haliyle kira tespit davasının özellikleri şöyle sıralanabilir:
- Kira tespiti davası, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
- Kira tespit davasında mahkeme bir kira yılına ilişkin kira bedelinin ne olacağını belirler.
- Kira tespit davası kamu düzeniyle ilgili davalardır.
- Kira tespit davasında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı, sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli hale getirmekten ibarettir.
- Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması bir zorunluluk değildir. Taraflar, kendi aralarında anlaşarak da kira tespiti yapabilirler.
- Kira tespitine ilişkin mahkeme kararları kendine özgü niteliktedir. Kira tespit kararlarıyla, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durumun ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır.
- Yargıtay’a göre, kira tespit davasında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirlemek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir.
- Yargıtay’a göre, kira tespit davasında verilecek kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağına ilişkin karar verilebilmesi, ancak davacının bu yönde bir talebi varsa mümkündür. Başka bir ifadeyle hakim, davacı talep etmediği halde kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağına karar veremez.
- Kira tespit davasında, davanın açıldığı kira yılından önceki dönemlere ilişkin kira bedelinin tespitine karar verilemez.
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.
- Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabii ise tüm ortakların zorunlu dava arkadaşı olarak birlikte kira tespit davası açmaları gerekir.
kira tespit davası şartları
Kira Tespit Davasında Dikkate Alınacak Kriterler
Kira tespit davasında, yeni kira bedeli belirlenirken hakimin dikkate alması gereken kriterler TBK m. 344/3’de düzenlenmiştir.
Bu kriterleri dört başlık altında incelememiz mümkündür.
- TÜFE
- Kiralananın konut ya da işyeri durumu
- Emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet İndirimi
TÜFE Kriteri
TBK m. 344/3’te geçen TÜFE kriteri, hakimin belirleyeceği yeni dönem kira bedeli bakımından bir üst sınır anlamına gelmemektedir.
Hakim yeni dönem kira bedelini belirlerken TÜFE oranındaki artışla sınırlı olarak karar vermek zorunda değildir.
Kira tespit davasında, sözleşmenin başlangıcından dava tarihine kadar geçen sürede kira bedelinde hiç artış yapılmamış ise, bu durumda belirlenecek yeni kira bedeli bakımından aynı dönemde gerçekleşen TÜFE artış oranları dikkate alınacak unsurlardan biri olacaktır.
Konut ya da İşyerinin Durumu Kriteri
Kira tespit davalarında hakimin dikkate alacağı en önemli unsurlardan biri de kira konusu konut ya da işyerinin durumudur.
Kiralanan konut ya da işyeri; konum, cephe, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, bakımlı olup olmadığı gibi tüm unsurlar bakımından emsalleriyle karşılaştırılmalı ve varılan sonuca göre yeni dönem kira bedeli tespit edilmelidir.
Emsal Kira Bedelleri Kriteri
Kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin doğru biçimde tespit edilerek dosyaya dahil edilmesi önemli bir aşamadır. Bu aşamada hakim, konunun uzmanından alınacak bir bilirkişi raporuna ihtiyaç duyacaktır.
Hazırlanacak bilirkişi raporunda ise, gerçek anlamda emsal teşkin eden konut ya da işyeri ile dava konusu konut ya da işyeri karşılaştırılmalıdır.
Bu noktada dikkate alınacak kritlerler özellikle; konum, cephe, malzeme ve işçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzara, komşu binaya yakınlık, ısıtma, asansör, peyzaj, taşınmasın bakımlı olup olmadığı, imar ve diğer mevzuat hükümlerine uygun olup olmadığı gibi özelliklerdir.
Hakkaniyet İndirimi Kriteri
Eski dönemdeki adıyla “hak ve nefaset indirimi” yeni dönemde kanundaki ifadeyle hakkaniyet ölçüsünün, kira tespit davası bakımından “eski kiracı indirimi” anlamına geldiği kabul edilmektedir.
Böylece belirlenecek yeni dönem kira bedeli, emsal kira bedelleri düzeyinde değil onun bir miktar altında olacaktır. Nitekim uygulamada da bu yöntem kullanılmaktadır.
Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında hakimin tespit edeceği yeni kira bedeli, eski kira bedelinden düşük olamaz.
Eski kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi, tüm koşullar hakim tarafından değerlendirildikten sonra, bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden %5 ila %20 arasında bir oran olmalıdır .
“Kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık dolduktan sonra kira tespiti istenmiş ise dönem, hak ve nesafet dönemi olup kira tespiti, hak ve nesafete göre kira bedelinin rayice göre belirlenmesi ve kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira miktarı belirlenmeli ve bu bedelden eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılmalıdır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi- 2017/7801 E., 2019/4649 K.)
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira Tespit Davası İhtar Şartı: Kira tespit davası açmak için muhataba önceden bildirimde bulunma şartı bulunmamaktadır. Kira tespit davasının esasına ilişkin 1966 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu yönde olduğu gibi, yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu da böyle bir şart içermemektedir.
TBK m. 344/3’e göre kira bedelinin tespit davasıyla yeniden belirlenmesi için kira başlangıcından itibaren 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir.
TBK’nın 344/3. Maddesinin açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçmiş ise kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda belirlenmesi gerekir.” (Yargıtay 3 Hukuk Dairesi- 2017/10455 E., 2019/6443 K.)
Başka bir deyişle, TBK m. 344/3 göre en erken, 6. kira yılı için kira tespiti talep edilebilecektir. Ancak 6. kira yılında tespit davası açmak zorunlu değildir. 7. ya da sonraki yıllarda da kira tespit davası açılabilmektedir.
Ancak, kira tespit kararı verildikten sonra ikinci kez kira tespit davası açılabilmesi için ilk davada kira bedelinin tespitine karar verilen kira yılının başlangıcından itibaren yeniden 5 yıllık sürenin geçmesi gerekir.
Kira tespit davasının 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi devam ederken açılıp açılamayacağı, üzerinde durulması gereken önemli ve güncel bir tartışma konusudur.
Öğretideki görüşler ve yargı kararlarına göre bu soruya olumlu cevap verebilmemiz mümkündür. Çünkü, TBK m. 344/3 hükmünün amacı, emsal kira bedellerindeki değişimler karşısında 5 yılda bir kira tespit davası açma imkanı tanımak olduğuna göre, 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde de 5. yılın sonunda kira tespit davası açılabilecektir.
kira tespit davası ne kadar sürer
Kira Tespit Davasının 5 Yıldan Önce Açılması
5 yıllık süre dolmadan önce açılan kira tespit davalarının durumu da tartışılması gereken bir diğer önemli husustur.
TBK m. 344/3’ün lafzına baktığımızda, kira başlangıcından itibaren 5 yıllık süre dolmadan bu fıkraya göre açılacak kira tespit davasının dava şartı yokluğundan reddedilmesi gerektiği sonucuna varılabilir.
Ancak, Yargıtay bu durumda davanın reddine karar verilmemesi görüşündedir.
Yargıtay, 5 yıllık süre dolmadan önce açılan ve fakat 5 yıllık sürenin dava sırasında dolduğu kira tespit davalarında, uzayan yeni kira dönemi için kira tespiti talep edip etmediğinin davacıdan sorulması ve talep edilmesi halinde uzayan yeni dönem içi tespit kararı verilmesi gerektiği yönünde bir içtihat geliştirmiştir.
Yargıtay diğer kararlarında da 5 yıllık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmemesi, sözleşmede artış anlaşmasının bulunup bulunmadığı dikkate alınarak, TBK m. 344/1 ya da TBK m. 344/2 hükümleri uyarınca yine de tespit kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Tüm bu örnek içtihatlardan da anlaşıldığı üzere Yargıtay, kira tespit davalarında mahkemenin ret kararı veremeyeceği, koşullara göre, endeks oranında ya da emsal kira bedelleri dikkate alınarak ve hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle mutlaka bir tespit kararı verilmesi gerektiği görüşündedir.
- Kiraya verenle mevcut kiracının, yeni bir kira sözleşmesi yapmaları halinde 5 yıllık sürenin başlangıcı olarak hangi sözleşmenin tarihi esas alınacaktır? Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi sıfırlar mı?
Bu soruyu somut olaya göre değerlendirmek gerekmektedir. Şayet yeni kira sözleşmesi TBK m. 344/3 anlamında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi amacıyla yapılmışsa, kira tespit davasının açılabilmesi için bu anlaşmadan itibaren 5 yılın geçmesi gerekir.
Ancak yapılan yeni kira sözleşmesi başka amaçlarla yapılmışsa, örneğin yeni malik bazı resmi işlemlerinde kullanmak üzere kira sözleşmesinde kendi adının geçmesini istediği için yeni bir sözleşme yapmışsa bu durumda kira tespit davasının süresi etkilenmez. 5 yıllık süre, eski malik döneminde yapılan kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanır.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme
Kira sözleşmesinden kaynaklı tüm uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemelerinde görüleceği HMK m. 4/1-a gereği açıkça hükme bağlanmıştır.
Bu sebeple, kira tespit davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme
HMK m. 6 genel bir yetki kuralı içermekte olup bu sebeple davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Bununla birlikte, sözleşmeden doğan davalar bakımından önem arz eden diğer bir genel yetki kuralı ise sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Öte yandan, yetkinin kesin olmadığı davalarda davalı, süresi içinde ve usulüne uygun olarak yetki itirazında bulunmazsa davanın açıldığı yetkisiz mahkeme yetkili hale gelir.
Toparlayacak olursak; kira tespit davası kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinde veyahut da taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti
Yargıtay uygulamasına göre kira tespit davasında, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli ile halen ödenmekte olan kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 3. kısmındaki değeri para ile ölçülebilen davalarda uygulanacak nispi vekalet ücreti oranlarına göre hesaplanacak avukatlık ücretine hükmedilmektedir.
Bununla birlikte Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği talep edilecek asgari ücret 2024 yılı için 18.000 TL’dir.
Kira tespit davası, Kira Hukuku‘na ilişkin bir uyuşmazlık olup, hak kaybı yaşamamınız adına mutlaka uzman bir Ankara Avukat‘ın görüşünün alınması önemlidir!
kira tespit davası arabuluculuk
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanuna eklenen 18B maddesiyle, 1 Eylül 2023’ten itibaren kiracısına karşı dava açmak isteyen kiraya verenler ya da kiraya verene karşı dava açmayı düşünen kiracılar öncelikle arabulucuya başvurmak zorundadır.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar
Emsal olarak belirlenen kira bedelinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
- “…Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…” (Konya BAM, 4. HD., E. 2020/831 K. 2020/1656 T. 8.12.2020)
Kira tespiti davasını malik tarafından açılabileceği gibi malik olmayan kiralayan tarafından da açılmasında yasal bir engel bulunmamaktadır.
- “…Dava da dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Taraflar arasında imzalanan sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Her ne kadar mahkemece davacının malik olmadığı ve malik olan müdahillerin çekmiş oldukları ihtarlarla davacının kiralayan sıfatına muvafakat etmediklerinden kira tespiti ile ilgili talebin reddine karar verilmiş ise de davacı, kiralayan sıfatı ile tahliye ve kira tespiti davası açmıştır. Kira tespiti davasını malik tarafından açılabileceği gibi malik olmayan kiralayan tarafından da açılmasında yasal bir engel bulunmamaktadır.Bu nedenle kira tespiti davasının kiralayan olan davacı tarafından açılmasında ve yürütülmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2010/10893 K. 2010/660 T. 28.01.2010)
Sözleşmede artış şartı bulunmadığından bir önceki dönem kirasına artış uygulanarak sonuca gidilmesi doğru değildir.
- “…Taraflar arasında 01/07/2001 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bakırköy 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1352 E, 2011/556 K sayılı ilamı ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01/07/2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere brüt 7.600 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, takip konusu 2010 ve 2011 yılı kira bedelleri, kira tespit davası ile belirlenen 2009 yılı kira bedeline endeks oranında artış uygulanmak suretiyle tespit edilmiş, buna göre alacak hesaplanmıştır. Sözleşmede artış şartı bulunmadığından bir önceki dönem kirasına artış uygulanarak sonuca gidilmesi doğru değildir. Mahkemece, kira tespit dosyası ile belirlenen kira bedeline göre hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/8374 K. 2015/8437 T. 14.10.2015)
Kira tespit davası açma süresi
-
“…Kira bedelinin tesbiti TBK’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 3. fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir; ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK’nun 344/1 maddesine göre üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yani 6.yıl için ise TBK’nun 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira parası belirlenmelidir…” (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/3830 K. 2018/10863 T. 31.10.2018)
